ホームプレス 建物管理 ≫ 2017年11月

2階共用廊下の雨漏れについて

一級建築士
高貝 英雄

 

雨漏れは予防や早期発見が重要なポイントです。建物の劣化を進行させ、放置する程改修にかかるコストや時間が増大します。しかし居室と異なり、共用部の雨漏れは入居者からの連絡ではなく管理会社の定期巡回で発見されるケースも多く見られます。

共用廊下雨漏れの危険性

建物の防水性能は経年劣化により低下します。しかし屋根・外壁の劣化に比べ共用廊下や外階段等共用部については見落としがちです。特にアパート2階の共用廊下の防水機能低下は構造部材の強度低下や仕上げ材の脱落による事故に繋がる可能性があります。共用部は、入居者は勿論内見のお客様等不特定多数の方が使用します。事故を防止する為にも、共用部の雨漏れ発見・対応が重要です。

共用廊下の雨漏れ事例

①上裏鉄骨・外階段の孔食

床面のヒビや隙間から雨水が回り、鉄骨部のサビ発生で腐食が進みます。長期間放置すると孔食(穴あき)に繋がり、防水工事の前に鉄板による補強等が別途必要になります。

 

②共用廊下裏側ボード脱落

建物と共用廊下の隙間から共用廊下裏の天井ボードに雨水が回り、腐食・脱落に繋がります。防水工事の前に腐食した下地の作り替えとボード張替えが必要になります。

 

③外装材脱落

床面シートの端部や接合部のシーリング劣化で内部に雨水が回ると下地の腐食と外壁の脱落に繋がります。防水工事の前に下地の作り替えと外装材の張替えが必要になります。

共用廊下の防水工事

いずれの雨漏れ事例も防水工事が必須であることは共通です。手順は、①腐食部対応工事・防水下地処理②防水塗料接着剤塗布③防水塗装④保護塗装です。また共用廊下の工事では入居者の通行を長時間止めない様工期短縮が重要です。弊社では、超速硬化ウレタンによる防水工事を標準としています。これは一般的なアパートなら上記②~④の工事後2~3時間を目安に歩行可能になる為事前に告知すれば入居者のストレスを軽減できます。費用は2階共用廊下と外階段の工事で30万円からが目安です。但し、これ以外の腐食・脱落等への対応には別途費用と工期が掛かります。弊社では管理物件の共用部不具合を半年に1回の点検報告(図1)にまとめ対応をご提案することで雨漏れや劣化の予防保全に努めております。

相模原・町田の空室保証・空室レスキュー
メールマガジン

オリバーに任せて頂きましたオーナー様の生の声をご紹介・ご案内しております。