ホームプレス オリバー通信1面 ≫ 2018年7月号

資産を守る!収益力の最大化

アパート・マンションの資産価値を守ることは管理会社の重要な使命であり、オリバーでは賃貸経営の安全と収益確保への取り組みを推進しております。価値の毀損を防止し資産を守るには、収益力を落とさず最大化することが必須で、現在アパート・マンションの売買価格も収益力を基準とする時代になっております。
収益力を最大化するには、まず①賃貸市場の把握と②賃貸経営の将来ビジョンの明確化が必要です。

①賃貸市場の現状

相模原市を例に挙げると、賃貸住宅の築年別戸数は、築20年前後が最も多く約3万戸、築30年前後と築10年前後も2万戸を超えています(グラフ1)。一方、所得金額別の世帯数は、300万円未満が33.3%と最も多く、次いで300~500万円未満が23.6%となっています(グラフ2)。所得金額300万円未満の世帯では、賃料が下がり物件数も多い築30年前後の物件を選択する傾向です。

②将来も収益確保するには

ご所有物件を相続してご子息様へ事業承継したいのか、数年内に売却するのか、オーナー様が求める将来ビジョンに応じてとるべき対策が異なります。
賃貸市場の現状を踏まえると、築20年前後の物件の場合、経年により所得金額300万円未満の世帯が選ぶ築年数に近づき、更に競合物件も多い状況です。この世帯をターゲットにすると経年や競合物件との賃料値下げ競争による賃料下落、ひいては収益縮小のスパイラルに陥る恐れがあります。そこで今後も収益を維持して事業承継することを将来ビジョンと定める場合、所得金額300~500万円未満の世帯が選ぶ築10年前後の物件と競合できる様、継続的なメンテナンスや設備の刷新等物件への投資を計画し、収益の維持を図ることが重要です。

手残り資金の増加と好循環

将来ビジョンの実現にはオーナー様の手残り資金(キャッシュ)を建物・設備への投資による収入の維持と投資に伴う経費・減価償却による節税で増やす「キャッシュフロー経営」を重視します。適切なタイミングで行う外壁改修や室内リフォームにより物件のグレードを引き上げ、入居者を確保し賃料下落を抑えて収入を安定させ、更に次の投資へと将来の好循環に繋がる経営を目指します。

オリバーでは一級建築士による建物診断・長期修繕計画に加え、米国不動産経営管理士による賃貸市場・物件分析と収支シミュレーションを作成し、オーナー様と共に収益最大化を実現するサポートをさせていただきます。

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