ホームプレス 賃貸管理 ≫ 2017年10月

入居者ニーズのギャップを解消するリフォーム

賃貸管理部

有田 宗生

 

今年上半期の新設住宅着工戸数は「貸家」が約20万戸(4.7%増)となり、新築アパートの供給増加が続いています。そうした状況下で、既築物件が収益最大化を図るには、入居促進と退去防止を総合的に対策する必要があります。既築物件でもニーズと住環境改善を実現することで新築に対抗できる対策があると考えます。

 

相模原市の賃貸住宅は築20年前後が最も多く、この層の物件で新築や築10年前後と競合するには、間取りや設備等建築当時と現在のニーズのギャップを埋めることが課題です。ギャップの傾向として、専有面積の差と設備の陳腐化が挙げられます。最近の新築は専有面積が広く取られ、相模原市の新築1部屋タイプでは25㎡以上が230件に対し、20㎡以下が40件程度となっています(アパマンショップサイト9月現在)。また20年前は普及期でなかった設備が多数あり、テレビモニター付きインターホンや室内物干し等がこれに当ります。退去時に最低限の原状回復に留め投資コストを抑えることも一つの選択肢ですが、ここで対策を取らないと他の築古物件と競合し賃料下落のスパイラルに陥る可能性があります。

ギャップを埋める具体策

モデルケースとして築20年の1K木造アパートを想定してみます。ロフト付きですが居室が5帖と小さく、更に3点ユニットバスが問題です。この場合、間取り変更の余地がなく、テレビインターホンや室内物干しの新設等が一般的な対策です。しかし根本的な課題として、小さい居室を効率良く使える空間にすることが求められます。その対策として次の3点が効果的です。

 

①トイレ分離の為浴室をシャワーブース化し、使用スペースはそのままに3点ユニットの不満を解消します。

②見せる収納にしてデザイン的な差別化も図る為ドアや収納建具を撤去しデッドスペースを縮小します。

③梯子下のデッドスペースを独立洗面台の設置に活用すると共に緩やかな梯子に交換してロフトの利便性を向上します。

 

こうした狭小スペースの有効活用で実質的な居住空間を拡大し、ワンランク上の物件として紹介できる様になります。


 

リフォームはお部屋の課題解消により入居促進・退去防止に繋がり、オーナー様の収益改善にも繋がります。但し、物件毎に特性を検証し、オーナー様の投資に見合うキャッシュフローの向上が見込める計画を立てることが重要です。

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