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修繕費用のコントロールで手残り現金増へ

賃貸管理部
有田 宗生

 

ご承知の通り、賃貸経営には様々な費用が発生します。健全な賃貸経営を維持するには、費用を上手にコントロールし、手元に残る現金を最大化する取り組みがポイントになります。今回は、比較的大きな金額となりオーナー様を悩ませる修繕費について取り挙げます。

手残りが減少する時期

アパート経営は築後10年頃から、費用に関する様々な変化が訪れます。

減価償却の減少 減価償却により所得税を抑え手残り額を増やせますが、設備の基本的な償却年数は15年で、それ以後設備の減価償却は原則なくなります。

銀行ローン(元利均等返済方式の場合) 返済に占める元金(経費にできない)の割合が返済回数毎に大きくなります。

つまり一般的に築10~15年で、元金の返済で現金は出て行くのに経費にできない額が減価償却費(現金が出て行かずに経費にできる額)を上回り、節税とならず手元に残る現金が減少する状況になります。

大規模修繕費用の発生 更にこの時期は、築後初めて建物の保守・維持上でリニューアル(再生)する大規模修繕工事の時期となります。手残り現金が減少していると、大規模修繕への投資が難しくなります。しかし、適切な修繕を怠ると劣化が進み空室が増える悪循環に陥ります。

支出を減らすポイント

賃貸経営は、いかに費用を抑え、手残りの現金を増やし、次の投資に備えるかが重要です。その事例と対策をご紹介します。

 

事例

相続によりアパートを事業承継したオーナー様。「賃貸経営の経験が無く、修繕を後回しにした為、劣化が目立ち空室が増加傾向にある。ローン返済分が残り10年あり、設備の減価償却も終わり、手元に残る現金が僅かで今後が不安」

 

 

対策①

大規模修繕工事は優先順位をつけて実施時期をずらします。例えば外壁は汚れや劣化で見栄えが劣っても腐食が無いと確認できれば工事を先送りします。これにより、10年毎に実施するのが最善だった工事を12~15年にできる可能性があります。一方、鉄部等腐食しやすい部位は優先して工事を実施し、これにより美観の回復も図ることで入居希望者の見学時に避けられる状態を脱することができます。

 

対策②

入居希望者の見学から入居を促す空室のリフォームを実施します。但し、こちらも全空室を一度に行わず費用の発生を先送りにすると共に、インターネット無料等入居者ニーズの高い設備の導入で、成約に繋がるお部屋にすることを優先します。 いずれも一度に工事を実施し多額の費用を掛けるよりも、先延ばしにできる工事を選別することがポイントになります。

大規模修繕は必ず必要になる為、賃貸経営や建物管理の面から適切な実施時期を判断できる体制が求められます。弊社では社内の一級建築士や提携する税理士事務所等サポート体制を整え、無料相談を承っております。是非ご活用ください。

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